Eerlijk gezegd, ik begrijp het volledig. Frankrijk heeft iets wat moeilijk te omschrijven is. De markten op zaterdagochtend, de bakkerijen met hun baguettes, de dorpjes in de Dordogne of de Provence… Het is meer dan een land, het is een levenswijze. Maar dromen is één ding, kopen is een ander verhaal. En als je echt van plan bent om je hoofdverblijfplaats in Frankrijk te kopen, dan moet je weten waar je aan begint.
Want geloof me, het Franse vastgoedsysteem is niet ingewikkeld, maar het heeft zijn eigen regels, zijn eigen ritme. Als je je goed wilt voorbereiden, is een bezoek aan www.ma-residence-principale.fr een slimme eerste stap – je vindt er concrete informatie die je nergens anders zo overzichtelijk vindt.
Wat betekent “résidence principale” precies in de Franse wet ?
Dit klinkt misschien saai, maar het is cruciaal. In Frankrijk is je résidence principale de woning waar je meer dan 8 maanden per jaar woont. Dat onderscheid is belangrijk, want het heeft directe gevolgen voor je belastingen, je rechten en zelfs je hypotheekmogelijkheden.
Als je er minder dan 8 maanden woont, wordt het wettelijk gezien als een résidence secondaire. En dan verandert alles : hogere belastingen, andere voorwaarden bij verkoop, geen recht op bepaalde subsidies. Het lijkt een detail, maar het kan je duizenden euro’s kosten.
De grote stappen van het aankoopproces in Frankrijk
Laten we het gewoon stap voor stap doorlopen, want dat is wat écht helpt.
1. Je budget bepalen
Begin niet met het bekijken van woningen als je je budget niet kent. Klinkt logisch, maar zoveel mensen doen het toch. In Frankrijk komen er naast de aankoopprijs ook frais de notaire bij : gemiddeld 7 à 8% van de aankoopprijs voor bestaande woningen (nieuwbouw is goedkoper, rond de 2-3%). Voor een woning van 250.000 euro betekent dat al snel 17.000 à 20.000 euro extra. Dat telt.
2. Een makelaar kiezen – of niet
In Frankrijk werken veel verkopers direct met een notaris, zonder makelaar. Maar een lokale agent immobilier kent de markt, de buurt, de valkuilen. Persoonlijk vind ik dat het de moeite waard is, zeker als je de streek niet goed kent.
3. De compromis de vente
Dat is het voorlopige koopcontract. Eens ondertekend, heb je 10 dagen bedenktijd (délai de rétractation). Na die periode ben je in principe gebonden. De verkoper niet altijd, trouwens – dat is een asymmetrie die ik eerlijk gezegd wat vreemd vind.
4. De notaire
In Frankrijk loopt alles via de notaire. Hij vertegenwoordigt juridisch gezien de Staat, niet de koper of verkoper. Maar je mag je eigen notaire meenemen, en dat kost je niets extra – de honoraria worden simpelweg gedeeld. Doe het.
Welke regio’s zijn interessant voor een hoofdverblijfplaats ?
Dat hangt natuurlijk af van je situatie. Werk je vanuit huis ? Dan heb je meer vrijheid. Heb je kinderen ? Dan zijn scholen, bereikbaarheid en voorzieningen doorslaggevend.
Wat ik wel opvallend vind : steden als Nantes, Rennes, Bordeaux en Montpellier zijn de laatste jaren enorm in populariteit gestegen – en dat heeft de prijzen meegenomen. Bordeaux, bijvoorbeeld, heeft in tien jaar zijn vastgoedprijzen meer dan verdubbeld. Ondertussen blijven bepaalde gebieden in de Creuse, de Haute-Loire of de Gers verrassend betaalbaar. Voor minder dan 150.000 euro koop je er soms een volledig gerenoveerde maison de village. Dat blijft indrukwekkend.
Financiering : hoe werkt een Franse hypotheek ?
Als Nederlander of Belg kun je in principe een hypotheek afsluiten bij een Franse bank. Maar het vereist wat geduld. De Franse banken vragen vaak :
- Minimaal 10% eigen inbreng (exclusief notariskosten)
- Een stabiel inkomen (CDI = vast contract wordt sterk geprefereerd)
- Bewijs van je belastingaangiftes van de vorige 2 à 3 jaar
De rentes zijn historisch schommelend geweest. Rond 2022-2023 stegen ze sterk, tot boven de 4%, na jaren van extreem lage tarieven. Begin 2024 begonnen ze licht te dalen. Check altijd de actuele situatie bij een courtier en crédit – dat is een hypotheekmakelaar die voor jou de beste deal zoekt. Ze werken vaak op basis van commissie van de bank, dus het kost je niets.
De slimme checklist voor de bezichtiging
Wees kritisch. Meer dan kritisch, zelfs. Bekijk :
De staat van het dak – een dakvervanging kost in Frankrijk makkelijk 15.000 à 30.000 euro.
Het elektrisch systeem – oudere huizen hebben vaak een verouderde installatie die volledig vernieuwd moet worden.
De verwarmingsinstallatie – is er centrale verwarming ? Gas ? Elektriciteit ? Of nog een oude stookolietank in de kelder ?
De DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) – dat is het energielabel. Klasse F of G betekent slechte isolatie, hoge stookkosten en – belangrijk ! – beperkingen bij verhuur en een slechtere waarde bij doorverkoop.
Vraag ook altijd het règlement de copropriété op als het om een appartement gaat. Je wilt weten wat je mag en niet mag, welke kosten er zijn voor het gebouw en of er lopende rechtszaken zijn in de copropriété.
Fiscaliteit : wat moet je weten ?
Als je je hoofdverblijfplaats verkoopt in Frankrijk, ben je vrijgesteld van meerwaardebelasting (plus-value immobilière). Dat is een enorm voordeel vergeleken met tweede verblijven, waar je tot 36,2% belasting kunt betalen op de gerealiseerde winst.
Er is wel een voorwaarde : het moet echt en aantoonbaar je hoofdverblijf zijn op het moment van verkoop. Dus niet een huis dat je al een jaar geleden verlaten hebt.
Daarnaast betaal je als eigenaar de taxe foncière – een jaarlijkse belasting die sterk verschilt per gemeente. In sommige steden is die de laatste jaren fors gestegen. Parijs verhoogde hem in 2023 met maar liefst 52%. Ja, 52%. Dat heeft veel mensen verrast.
Wat als je niet in Frankrijk woont op het moment van aankoop ?
Misschien ben je nog in Nederland of België aan het wonen en koop je alvast een woning in Frankrijk als toekomstige hoofdverblijfplaats. Dat kan, maar wees voorzichtig met de fiscale gevolgen. Zolang je er niet officieel woont, wordt het wettelijk als tweede verblijf beschouwd. Pas als je er echt naartoe verhuist en je inschrijft bij de mairie, verandert de status.
Die inschrijving is trouwens ook essentieel voor andere zaken : zorgverzekering, schoolinschrijving voor kinderen, toegang tot bepaalde sociale rechten.
Mijn eerlijke conclusie
Een hoofdverblijfplaats kopen in Frankrijk is haalbaar, ook voor buitenlanders. Het systeem is anders dan in Nederland of België, maar niet onoverkomelijk. De sleutel is : goed geïnformeerd beginnen, een betrouwbare notaire vinden, en niet te snel beslissen.
Neem de tijd. Bezoek de regio minstens twee keer op verschillende momenten van het jaar. Praat met de buren. Vraag naar de verwarming in de winter en de omgeving in de zomer.
En vergeet niet : het leukste moment is ook het meest emotionele moment. Laat je niet meeslepen door een mooie pergola of een charmante houten trap. Kijk naar de fundamenten. Echt, de fundamenten.
Want een huis in Frankrijk is meer dan een aankoop – het is een levenskeuze.